中國近代商品經濟的發展歷程，深刻塑造了市場結構的演變模式，而房地產作為國民經濟的重要支柱，其當前所呈現的顯著分化態勢，亦可在此歷史脈絡中找到根源與啟示。自晚清門戶開放至改革開放，商品經濟的萌芽、中斷與復興，為理解今日房地產業的格局提供了獨特的歷史視角。

近代中國商品經濟的起步，伴隨著外來資本與本土商業的艱難融合。通商口岸的設立催生了早期的土地有償使用和房產交易，上海、天津等地的租界與華界出現了最初的不動產市場雛形。這一時期的房地產活動具有強烈的殖民性與地域局限性，市場發育極不均衡，已在微觀層面預示了“分化”的基因——核心通商口岸與廣袤內陸、少數權貴資本與普通民眾之間，在資產占有與價值增長上存在著天壤之別。

計劃經濟時代，住房與土地退出了商品范疇，成為福利分配的一部分，市場機制暫時沉寂。城鄉二元結構被固化，基礎設施與資源投入在城市間、區域間存在巨大差異，這為改革開放后房地產市場重啟時的非均衡發展埋下了歷史伏筆。當商品經濟在改革開放浪潮中復蘇，住房市場化改革逐步推進，被長期壓抑的居住需求與土地價值如火山噴發。早期房地產市場近乎普漲，但歷史積淀的區位優勢、政策傾斜的資源分配，使得部分城市（尤其是近代已有商業基礎的口岸城市及政治中心）的房地產價值率先起飛，拉開了分化的序幕。

進入21世紀，尤其是近十年，房地產行業的分化態勢全面加劇，并呈現出多層次、多維度的特征。這本質上是商品經濟高度發展后，市場從粗放擴張轉向精細結構的必然結果。是城市能級的分化。一線與核心二線城市憑借歷史積累的產業、人才、資本和公共服務優勢，其房地產市場展現出較強的抗風險能力和增值潛力，這與近代以來這些區域作為經濟樞紐的地位一脈相承。而大量三四線城市及非都市圈城鎮，在歷史積淀不足、產業支撐薄弱的背景下，需求趨于飽和，市場面臨調整壓力。是企業主體的分化。行業競爭從土地與資金的比拼，轉向產品力、運營力與財務穩健性的綜合較量。這與近代民族工商業在競爭中優勝劣汰的歷史邏輯相似，具備卓越管理能力、戰略遠見和風險控制能力的房企正在穿越周期，而高杠桿、粗放發展的企業則面臨出清。是產品與業態的分化。隨著商品經濟的發展和居民需求的升級，房地產已從單純的居住屬性，衍生出改善、養老、文旅、產業載體等多元化功能。能夠精準把握細分市場需求、提供高品質產品與服務的企業，將在分化市場中贏得立足之地，這呼應了近代上海等地華商在競爭中通過產品創新謀求發展的歷史經驗。

縱觀歷史，商品經濟演進的本質是效率提升與資源優化配置，其過程必然伴隨著結構性的分化與整合。中國房地產行業當前的分化，是市場從“黃金時代”的普惠增長，邁向“白銀時代”精益發展的深刻調整。它要求參與者（無論是企業、城市還是投資者）必須尊重市場規律，深刻理解不同區域、不同細分市場的內在價值驅動邏輯。房地產行業將在分化中重塑格局：優勢區域的核心資產將持續體現其稀缺價值，優質企業將通過專業化、精細化運營構建護城河，而產品的創新與服務的升級將成為競爭的關鍵。這一過程雖有陣痛，但卻是行業走向成熟、實現長期健康發展的必由之路，也是中國近代商品經濟波瀾壯闊歷史在當今一個重要領域的生動延續與深刻映照。